Impignorabilità della prima casa. Riflessioni sulla proposta M5S

di Matteo Rizzolli.

Di Cau Napoli

Di Cau Napoli

La crisi economica ha portato alla ribalta un problema quasi sconosciuto prima: il pignoramento della prima casa. In questi anni abbiamo visto proprietari americani che hanno comprato immobili a valori stellari nel frattempo crollati e che preferiscono il pignoramento piuttosto che continuare a pagare un debito più alto del valore dell’immobile stesso. Abbiamo visto imprenditori mandati in rovina dalla crisi a cui viene pignorata casa e capannone, e infine abbiamo visto contribuenti che sempre più spesso si vedono pignorare la casa per debiti con il fisco.

Su questo sfondo ha guadagnato la ribalta la proposta di rendere impignorabile la prima casa. È innegabile che l’argomento della non pignorabilità della prima casa sia diventato popolare grazie al fatto di essere stato introdotto nel programma del MoVimento 5 Stelle per le recenti elezioni politiche. Durante la campagna elettorale è affiorato spesso all’attenzione dei media, come durante l’ormai famoso scambio tra Loretta Napoleoni e Michele Boldrin a Piazza Pulita (al minuto 11.30 circa). Ma proposte precedenti in tal senso erano state fatte da esponenti del centrodestra quali Scilipoti e Tremonti.

Come molte delle proposte del MoVimento, anche quella della “non pignorabilità della prima casa” è davvero troppo poco dettagliata per trarne giudizi conclusivi. Però è interessante capire le varie forme che potrebbe prendere una misura siffatta, anche guardando all’esempio di altri paesi, e sopratutto considerandone l’impatto economico sia in termini allocativi sia in termini distributivi; insomma ci chiederemo se l’impignorabilità della prima casa aumenta l’uso efficiente delle risorse e chi ci guadagna e chi ci perde da questa misura.

In che modo la prima casa può diventare oggetto di pignoramento? Distinguiamo tra il caso in cui il proprietario ha intenzionalmente iscritto un’ipoteca sul proprio bene immobile a garanzia di un credito che in seguito non viene onorato dal caso in cui il proprietario non espone direttamente la propria casa ai creditori, ma questi si rivalgono su di essa in quanto parte (magari l’unica parte consistente) del patrimonio del soggetto. Questi due casi fanno riferimento a due concetti giuseconomici importanti: l’unità del patrimonio e l’utilizzo degli immobili come garanzia nelle transazioni. Entrambi sono mattoni fondamentali dello sviluppo economico come lo abbiamo conosciuto negli ultimi 200 anni. Con limitate eccezioni stabilite dalla legge, tutti i beni mobili e immobili di un individuo fanno parte di un unico patrimonio sul quale si possono rivalere, se ce ne fosse bisogno, i creditori (art. 2740 del codice civile). Questo al fine di impedire che, in caso di inadempienze, vengano sottratte delle ricchezze alla pretesa dei creditori. Se uno sguardo a posteriori ci potrebbe far pensare che questo principio sia troppo squilibrato verso gli interessi dei creditori, uno sguardo ex-ante ce ne indica immediatamente lo scopo: favorire la creazione di un mercato del credito, rassicurando l’investitore sul fatto che il suo credito possa essere recuperato. Se così non fosse, il rischio di prestare soldi, e di conseguenza il costo di ottenere un prestito, sarebbe molto più elevato. Anche la possibilità di costituire delle ipoteche sui beni immobili è un istituto importante per lo sviluppo economico. L’ipoteca sulla propria casa è infatti la principale garanzia che viene utilizzata per transazioni importanti quali l’acquisto della casa stessa o di altro immobile, o un prestito per avviare un’attività d’impresa. In moltissimi paesi in via di sviluppo si stanno compiendo grandi sforzi per attribuire dei titoli formali di proprietà ai poveri che occupano senza titolo le bidonville delle periferie. L’intento è proprio quello di poter dare loro qualche cosa da utilizzare come garanzia nel mercato del credito, così da poter, ad esempio, ottenere dei fondi per ristrutturare l’immobile o avviare un’attività.

La proposta di rendere non pignorabile la prima casa in qualche modo cambia il funzionamento di questi due principi del nostro ordinamento, e i danni alla circolazione dei beni e al mercato del credito potrebbero essere ben superiori ai presunti benefici. Ma procediamo per gradi discutendo delle varie forme che questa misura potrebbe prendere.

La proposta shock: la prima casa non è in nessun caso pignorabile.

Questa versione della proposta, che poi corrisponde al disegno di legge presentato da Scilipoti nella scorsa legislatura, prevede che, con effetto immediato dall’entrata in vigore, le prime case non possano essere soggette a pignoramento, né quando sono state iscritte ad ipoteca dal proprietario stesso, né quando sono semplicemente parte del patrimonio dell’individuo (la proposta Scilipoti prevede la trasformazione dei mutui ipotecari in prestiti vitalizi ipotecari).

Dal punto di vista distributivo la misura evidentemente avvantaggerebbe la classe media che possiede come principale componente del proprio patrimonio la prima casa. Sostanzialmente, per questi la misura corrisponderebbe a un’immunità per i debiti contratti che possono rimanere inadempiuti senza conseguenze patrimoniali. Nell’immediato la misura ovviamente danneggerebbe i creditori, siano essi le banche che hanno rilasciato i mutui, siano essi fornitori o qualsivoglia controparte privata che non potrebbe rivalersi sul patrimonio del debitore. La misura avrebbe un effetto fortemente distorsivo sul comportamento di investimento dei soggetti, dal momento che converrebbe organizzare il patrimonio sul possesso di prime case. Quindi assisteremmo a un disinvestimento da altre attività produttive e a un sovrainvestimento in prime case che crescerebbero sia come dimensione unitaria (una prima casa più grande rende immune una porzione più grande di patrimonio), sia come numero (una prima casa per ogni familiare permetterebbe di immunizzare un patrimonio cospicuo).

Le conseguenze allocative sarebbero devastanti: innanzitutto l’istituto dell’ipoteca finirebbe con lo scomparire, perché nessun creditore accetterebbe più questa garanzia. Anche se una certa abitazione non fosse adibita a prima casa al momento del rilascio dell’ipoteca, come si potrebbe garantire che in seguito essa non diventi prima casa per i proprietari? Oltre a bloccare completamente il mercato del credito con garanzie ipotecarie, la misura metterebbe in gravissima difficoltà il mercato del credito in generale, che si troverebbe ad affrontare delle controparti la cui consistenza patrimoniale potenzialmente pignorabile diventerebbe altamente incerta.

Si noti che i primi a soffrire di questo drammatico restringimento del mercato del credito sarebbero i giovani e i poveri che, non disponendo di un patrimonio proprio, devono fare ricorso al mercato del credito.

La proposta intermedia: prima casa pignorabile se soggetta a ipoteca, non pignorabile se di “poco” valore. 

Nei paesi di tradizione di common law esistono delle forme di impignorabilità di alcune proprietà che riguardano beni necessari per la sopravvivenza e che generalmente includono l’abitazione di residenza fino a un determinato valore. Queste esenzioni vanno sotto il nome di homestead exemptions e sono solitamente decise a livello statale: si veda qui l’elenco dettagliato per le province Canadesi e per gli stati USA.

È importante sottolineare che dalle homestead exemptions sono esclusi i pignoramenti conseguenza di ipoteche. In questi ordinamenti viene tutelata la libertà del soggetto di esporre volontariamente la propria prima casa al rischio di pignoramento tramite l’iscrizione dell’ipoteca. Questa prima limitazione all’impignorabilità della casa di residenza consente quindi l’utilizzo dell’ipoteca come principale garanzia per avere l’accesso al credito. L’altro limite importante che solitamente si riscontra nelle homestead exemptions riguarda il valore dell’immobile esentato, che può variare dai 2500 dollari canadesi di valore della residenza nella provincia canadese della Manitoba fino ai 175.000$ di valore dell’abitazione di proprietà di due anziani o disabili in California.[1] Per quanto variabile, l’ammontare di esenzione è al massimo limitato al valore di un’abitazione dignitosa: un lussuoso attico in centro eletto a residenza sotto le homestead exemptions  non previene la rivalsa dei creditori senza garanzia ipotecaria se non per un limitato ammontare che consenta al soggetto di insediarsi in un’abitazione più piccola (o addirittura in un abitazione mobile come un camper). La limitazione sul valore massimo tutelato ha lo scopo di limitare la distorsione dei comportamenti di investimento, rendendo inutile sovrainvestire nella prima abitazione al fine di tutelare il patrimonio dai creditori.

La proposta light: prima casa non pignorabile se il creditore è Equitalia.

A differenza degli altri paesi, dove è stata la crisi immobiliare a causare l’ondata di pignoramenti, nel  nostro paese le proposte sull’impignorabilità sono uscite alla ribalta sulla scorta dei pignoramenti eseguiti per la riscossione coattiva delle cartelle esattoriali. Peraltro già oggi esiste una soglia minima da riscuotere pari a 20.000€ sotto la quale l’agenzia di riscossione non può iscrivere l’ipoteca e conseguentemente procedere al pignoramento (Art. 3 del D.L. 16/2012). Si potrebbe quindi pensare a un intervento più leggero che, fatti salvi tutti gli altri casi di pignorabilità della prima casa, intervenga semplicemente aumentando questa soglia a un importo più congruo, mettendo quindi le prime case dei contribuenti al riparo dalla voracità del fisco, almeno fino a una certa soglia di valore. È interessante notare che le homestead exemptions solitamente permettono allo stato il pignoramento per il mancato pagamento delle tasse sulla proprietà (l’equivalente della nostra IMU).

La versione spagnola: i creditori si possono soddisfare solo sull’ipoteca.
La Spagna ha subito pesantemente la bolla immobiliare e molti suoi cittadini che negli anni scorsi hanno acquistato la casa a debito si trovano oggi a dover pagare mutui più alti del valore di mercato dell’immobile stesso. Molti di loro preferirebbero lasciare la casa alla banca pur di liberarsi del debito. Il problema è che negli ordinamenti continentali, se il creditore non riesce a recuperare tutto il debito tramite il pignoramento dell’immobile (e sappiamo che visti i prezzi crollati degli immobili questo non succede), può comunque rivalersi sul resto del patrimonio del debitore. Di qui la proposta molto popolare di limitare il soddisfacimento dei creditori solo alla riscossione dell’ipoteca. È ovvio che dal punto di vista distributivo questa misura, se introdotta con effetto retroattivo sui mutui esistenti, provocherebbe una redistribuzione di ricchezza dai creditori ai debitori. Al tempo stesso i suoi effetti allocativi sarebbero comunque elevati, perché i creditori accetterebbero l’accensione di nuovi mutui ipotecari solo a fronte di ipoteche superiori al valore dell’immobile oppure a fronte di interessi più elevati che coprano il rischio di ritrovarsi in futuro con immobili di valore più basso del credito prestato. Per concludere, la proposta di rendere non pignorabile la prima casa è molto popolare tra la classe media che possiede un patrimonio immobiliare e che tuttavia è entrata in difficoltà a causa della crisi economica. Nella sua versione più estrema, quella della proposta Scilipoti, causerebbe però un sostanziale collasso del credito alle famiglie. Una proposta più accorta potrebbe essere quella di riprodurre il modello anglosassone impedendo il pignoramento se la prima casa ha un valore modesto e facendo comunque salva la libertà dei soggetti di istituire ipoteche sulla propria prima casa. C’è poi un’ultima opzione, che richiede un intervento legislativo limitato e che prevede la non pignorabilità solo nei casi in cui il creditore è lo Stato e solo se la casella esattoriale da riscuotere non supera un determinato ammontare (oggi è 20.000€).


[1] Una tabella comparativa più esaustiva per tutti gli stati USA, sebbene risalente al 1996, è contenuta in Hynes, Richard M, Malani, Anup, and Posner, Eric A. 2004. “The Political Economy of Property Exemption Laws*,”47(1)  Journal of Law and Economics 19–43.

 

iMille.org – Direttore Raoul Minetti